住总胡同物业 守护老北京的城市肌理

2016年08月31日

■刘晓翠

在北京，有句俗话：“有名的胡同三千六，没名的胡同赛牛毛。”胡同，是老北京城市的脉络，百姓生活的场所，也是历史文化演绎的舞台。近日，一则“北京市东城区50条胡同已实行物业管理”的消息在报纸和网站上刷屏了，北京的胡同有了现代物业的守护——随着北京城市建设管理水平的不断提升，胡同正向世人展现出新的面貌。

交 汇

在时代与城市发展的轴线上

北京的胡同历史悠久。据史料记载，胡同起源于元朝，距今已有700多年历史，它是古都北京的名片，有着浓厚的传统文化特色与气息。也正是因为厚重的历史，历经岁月洗礼和时代变迁，如今保留下来的胡同，规模与面貌均不及繁荣之时。据北京民俗专家高巍介绍：“1949年北京能看到的胡同有两三千条，而现在只能看到六七百条。” 与周围鳞次栉比的高楼大厦相比，胡同除了显得有些局促外，以其为主的城市中心平房区还面临着“风貌保护、民生改善、业态调整、基础设施提升”等诸多矛盾，胡同内环境秩序、治安防范和停车管理等问题日益凸显，困扰着居住的百姓，成为北京城市管理的一个难题。

“为生民安其居，为建筑立伟业”，20世纪80年代，旨在解决老百姓住房问题的北京市住宅建设总公司成立。从建成第一个住宅小区开始，成立三十多年来，已经演变为北京住总集团的这家大型国企不忘初心，建成各类建筑近亿平方米，开发建设住宅小区75个，规模2000余万平方米，足迹遍布京内、京外和海外。

房子建好了，需要有人管理和维护。北京住总集团主动延伸产业链，于1995年成立北京市北宇物业管理公司，发展至今，北宇物业管理涵盖了住宅、别墅、写字楼、医院、酒店等多种类型，为15万户业主，50万居民提供物业服务，管理规模达到1500万平方米。凭借着优质的服务，住总北宇物业入选“中国物业服务百强企业”，成为中国物业社会责任感十强企业。

不满足永远是前进不竭的动力。“十三五”期间，北京住总集团面临向“知名的投资建设运营服务商”转型升级的重任，房地产开发、建安施工、现代服务业三大板块要实现“三三三”协同发展的产业格局，北京住总集团党委书记、董事长、总经理王宝申强调：“要坚持‘创新、协调、绿色、开放、共享’五大发展新理念，突破既有发展路径，加速培育新兴业态，打造新的经济增长点，为企业转型升级增添新动力。”

立足于北京城市功能定位，北京住总集团把目光投向了城市服务领域。与此同时，有着悠久历史的老北京胡同凸显出的各类问题也亟需寻找一种有效的途径改善和解决。“胡同”与“物业”，于各自轨迹运行发展的二者，在“政府购买公共服务”的政策指引下，第一次有了交集，演化成一个属于北京城市的专有名词——胡同物业管理。

创 新

做第一个吃螃蟹的人

“胡同物业管理”是什么？在2015年前，这是一个鲜为人知的名词。东城区是北京市历史文化街区集中地，“平房区面积达12平方公里”，如何破解长期以来平房区特别是胡同管理存在的难题，东城区在2014年两会上提出了“在胡同中试点准物业化管理”的想法，即由政府通过购买服务的方式引入专业物业公司，为平房区居民提供菜单式、全方位服务。

多年来，一直负责朝阳门内小区物业管理、有着良好服务口碑的住总北宇物业及时抓住了这个契机。“当时正考虑企业多元化发展，东城区提出的‘胡同准物业管理’设想，与我们的想法不谋而合，而且住总有着得天独厚的优势。”作为住总胡同物业管理的具体操作者，住总北宇物业总经理裴建华对此充满信心。彼时，北京住总集团已在多个领域开展政企合作模式，全力推进企业转型升级。

国有企业良好的品牌信誉、物业管理一级资质过硬实力、20年专业物业服务管理经验……2014年底，住总北宇物业成功取得东城区朝阳门街道史家胡同、礼士胡同的准物业管理试点工作。

东起朝阳门南小街，西至东四南大街，保存四合院几十座，曾住数十位历史文化名人……两条承载着深厚历史文化底蕴的胡同，一种政企合作的全新模式，随着住总北宇物业的进驻，正式开启有益尝试。

第一次摸着石头过河，成熟的小区物业服务经验，能否成功应用到平房区胡同里？住总北宇物业在实际操作中一点儿也不含糊。他们成立了项目小组深入胡同了解基础情况，结合传统物业服务寻找管理契合点；为了让管理更切实际、更接地气，特意找来在胡同里长大，熟悉胡同环境和文化又具有丰富物业工作经验的管理人员担任项目负责人，从细微之处着手，让胡同物业管理落地、生根。

2015年3月2日，英国威廉王子到访中国参观史家胡同博物馆，提供外事接待保障服务工作的正是住总北宇物业这支专业队伍，一时间，住总胡同物业管理在社会上受到了的广泛关注。此时，胡同物业管理已经开展了三个多月，经过不断摸索和完善，工作已得到属地政府和居民的认可。在街道、社区、居民共同参与打分的街道办群众考评中，住总胡同物业管理服务获得95分的好成绩。

而在成绩面前，住总想得更远。

胡同物业是一种全新的管理模式，尚无具体服务标准。如何更好的推动胡同物业管理发展，吸引更多的行业单位和地方政府关注胡同业态，住总北宇物业在实践中积累经验，将物业服务规范与胡同文化特点相结合，与北京市物协、东城区政府和广大胡同住户共同研讨，编制了《北京胡同物业服务标准》和《北京胡同物业服务作业指导手册》。这是北京市乃至全国首个胡同物业管理指导手册，内容涵盖基本管理、客户服务、房屋及设施设备维修养护、秩序维护、保洁、绿化六大项服务内容，2015年12月正式经行业协会批准发布实施，填补了物业管理行业胡同业态规范标准的空白，住总成为北京胡同服务领域的行业领跑者和标准制订者。

“做标准的企业都有责任感，住总我们没有选错”，东城区区委领导在调研时充分肯定了住总胡同物业管理是“政企合作的模式典范”。

凭借着史家、礼士两条胡同物业服务的成功模式和典范口碑，住总北宇物业又顺利接管朝阳门西片文保区14条胡同，随后，体育馆路街道所辖5条胡同、安定门街道所辖国子监成贤街、五道营等3条胡同、建国门街道所辖9条胡同、景山街道所辖18条胡同，东城区累计50条胡同的物业管理收归住总旗下。

从第一个“吃螃蟹”，到第一个“订标准”，住总胡同物业管理试行成功。

服 务

全面提升的胡同韵味

早上5点，晨曦微露，在住总北宇物业所管辖的胡同内，保洁人员已经身着工装开始一天的工作。

在东城区朝阳门街道14条胡同内，垃圾桶已全部撤除，取而代之的是保洁队伍随时作业。据了解，“垃圾不落地”是东城区胡同环境卫生管理中的一项“硬指标”。“早上6点到8点，晚上18点到20点，这两个时间段要集中收垃圾，平时要不间断在胡同里清扫，间隔不能超过15分钟。”保洁人员十分清楚工作的具体要求和标准，不仅如此，他还需要清晰记录胡同院子里哪户老人行动不便，哪家习惯上班后将垃圾放在门口，以便对居民提供精准服务，把“垃圾不落地”的工作做到位。

“我在史家胡同住了65年，现在有了物业，实行‘垃圾不落地’和‘垃圾分类’，环境真是改观不少。”今年85岁的北京人艺编剧蓝荫海老人对胡同物业的服务感到满意。

胡同物业管理，公共区域使用政府财政资金支付所有物业费用，居民无需交纳，但是物业服务的核心仍然是胡同里的居民。住总北宇物业以工匠精神为居民提供24小时的优质服务，在居民眼中，物业公司来了，除了垃圾收得及时，街道扫得干净外，改变最大的要属胡同停车和秩序维护。

与封闭的楼房小区相比，胡同居住环境开放，道路狭窄且多为市政道路，发挥着城市微循环的功能，不具备封闭的条件，加之有小型商铺，人流车流容易集中，停车秩序混乱，较难管理。

“刚入驻胡同时，不少居民都装了地锁，有的还堆置杂物占位。为了统一管理，我们逐步清理地锁和占道行为，给居民发放车证，胡同的停车秩序逐渐规范起来。”如今在物业管理的胡同里，我们看到，车辆整齐的停入路边一侧划定的车位中，秩序维护人员定点站岗、定时巡逻，胡同里少了游商小贩、占道经营和贴小广告的，遇有建筑渣土堆放，秩序维护人员会及时登记，督促清理，胡同的环境秩序大为提升。随着工作的不断深入，胡同物业管理在居民中的认知度也越来越高。

“有了物业，蛮好的！”在胡同里专营旗袍制作生意的外地店主也对身边的物业“管家”赞不绝口。

在住总胡同物业服务站点里，档案柜中整齐码放着近30个内业资料档案盒，事实上，有多少个档案盒就对应着多少项具体工作。一直以来，住总物业管理团队始终与胡同所属街道保持着高频次的接触，及时了解政府在城市管理上的需求，探讨切实可行的管理方案。胡同物业管理内容也从最开始的保洁、绿化、秩序维护三类服务，逐步扩展到客户服务、环卫保洁、绿化养护、秩序维护、交通疏导、安全防范、设施巡查及延伸服务等多项内容，同时物业管理又与政府网格化社会服务管理建立起密切联系，对发现的管理问题及时作出反应，为居民提供全方位服务。

一次，五道营胡同商户家的孩子迷路了，在物业秩序维护人员的帮助下找到了父母。“可能孩子对穿制服的人员有一种天生的信任感，我们也希望物业工作能给大家带来这种安全感”，这是来自每一位住总胡同物业管理人员的心声。据了解，接管胡同物业一年多来，所管辖的范围内未发生一起治安事件。

为了确保服务质量，住总还在内部建立起“专业队伍主管每天巡视检查、项目部物业助理隔天检查、项目经理每周不少于两次检查、服务中心每月检查”四级监管制度，层层抓好落实。

中央城市工作会议倡导“政府要创新城市治理方式，注意加强城市精细化管理”，住总胡同物业的管理模式正是发挥了物业管理企业的专业化优势，在政府部门、物业企业和居民之间形成了有机协调的管理体制。

在专业化、精细化的物业管理服务中，老北京的胡同正逐渐回归于舒适和方便本质，重拾起灰砖墙、大红门的历史风貌和传统韵味。

协 调

延伸发展的触角

“北京要继续完善城市公共服务，不断提升城市品质，增强服务保障能力”，2016年6月，北京市出台《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，明确以新发展理念引领城市发展，强调“将在平房区、老旧小区全面开展物业管理工作”。至此，由政府主导，多方参与治理的平房区胡同管理格局已然形成。

北京住总集团作为胡同管理的参与者和实践者，经过与辖区政府部门的共同探索和与胡同居民的良好互动，总结出一套属于自身的服务模式和管理特色。在这背后，有创新推动，有党建助力，更少不了的是住总在转型升级过程中围绕首都功能定位，坚持协调发展的大理念、大目标。

2016年上半年，北京住总集团物业发展迎来两件大事。

七一”前夕，在东城区朝阳门街道平房区物业党建联建推进会上，住总北宇物业“城市服务中心党支部”正式成立并与朝阳门街道工委实现工作对接，朝阳门街道工委为住总北宇物业设立了“党员先锋岗”。“城市服务中心党支部”将以国企党建工作为引领，构建以街道党委、物业党支部、社区居民共同参与、良性互动的“1+3”管理新体制，开启政企合作党建联建新模式。

同在“七一”前夕，住总北宇物业旗下天诺物业新四板成功挂牌上市，北京住总集团实现资本市场新突破。以“互联网+”思维为引领，依托“住总惠民”、“帮工小哥”、“胡同物业”创新管理模式形成核心竞争力，住总北宇物业确立了“传统物业服务、公共服务、科技服务”三大战略发展方向，为向投资建设运营服务商转型升级再进一步。

两件大事围绕着一个核心，那就是胡同物业管理。虽然这是近两年开创的新模式，但它俨然是一个催化剂，在城市发展和企业转型升级之间催生着无穷动力。

“接管胡同物业服务以来，我们一直在探索如何将其与互联网相结合”，住总北宇物业副经理张剑说，他们一直在努力寻找政府城市管理和便民利民之间最佳的服务结合点，研究设计好胡同公共服务产品，拓展胡同物业管理新的领域。

注册会员上万人，覆盖多个社区的住总物业自创品牌“住总惠民”APP手机软件成为最合适的载体。胡同居民家里小修小补的维修需求量不小，搬家装修时东西存放也是个难题，接管胡同后，“帮工小哥”入户维修服务、“住总惠民”仓储服务被及时引入，不仅如此，还进一步开发了胡同版手机软件，为政府部门和社区管理专门增加随手拍、警情警务、办事流程等模块，与属地政府管理相融合，提供展示应用平台；与居民日常生活相衔接，提供便利超值的服务。

“互联网+胡同物业”的管理创新得到了属地政府的认可和好评，住总物业品牌据此得到更广泛推广。

2016年5月，为恢复北京古都风貌，传承城市历史文化，景山街道办事处对隆福寺地区进行改造升级，住总北宇物业主动协助参与保障工作。自5月9日起，每日凌晨3点，住总北宇物业300名职工准时到岗，为隆福寺早市清理整治行动提供服务保障，通过37天的坚守，安全平稳完成任务，获得属地政府的高度赞誉。

“关键时刻，还是住总北宇物业的同志顶得上，我们相信住总。”一句信任值千金。信任之下，住总胡同物业管理模式由东城区顺利复制到西城区，目前管理规模已达59条，面积达200万平方米。

“城市发展要坚持协调协同，尽最大可能推进政府、社会、市民同心同向行动，实现城市共治共管、共建共享。”在城市发展过程中，从中央到北京市，政府鼓励企业通过各种方式参与城市建设和管理。北京住总集团立足于胡同物业管理，以一个触角延伸多种可能，在“城市服务”大课题上不断探索，努力实现社会责任和企业效益的共赢……

立足于胡同物业，我们看到，古老又年轻的胡同，在北京城市发展中正焕发出新的活力，呈现出新的风貌。我们也看到，在政府公共服务、居民生活和企业发展之间，向投资建设运营服务商转型的北京住总集团正在开发和满足这种新需求新服务的交响协奏中前行。

■本版摄影 张熙

原文链接：http://sdjsb.bjd.com.cn/html/2016-08/31/content_62392.htm《首都建设报》4版。