小城之春

北京住总天津京城投资开发公司转型城市运营商的“武清样本”

2015年6月24日

■本报记者 李博

结束了一天繁重的工作，拖着疲惫的身体，回到昏暗潮湿嘈杂的宿舍，洗漱完毕，坐在桌前陷入深思……抬头，看到粘在镜子上已经六年的女儿的照片，那是刚来武清时，孩子特意照的——北京住总天津京城投资开发公司董事长崔学乔回忆起六年前抛妻别子的情景，心里隐隐有些许酸楚。

对于京城人来说，初到异乡，为了能在当地闯出一番天地，打出住总品牌，京城人将武清视作创业之地，更是他们梦开始的地方，武清成为京城人的第二个故乡，甚至渐渐忽略了70公里之外的故乡家人。

暑往寒来，京城公司已在武清深耕、精耕了六载。对于一个小城，“撤村建居”，高楼大厦拔地而起，迎来城市发展的春天。对于众多市民，通过旧城改造住进楼房，迎来舒适生活的春天。对于京城公司，借助京津冀协同发展的大布局，从一级开发到二级开发，再到城市配套运营完成了自身转型，迎来企业发展的春天。城市、居民和企业在京津冀大棋局中实现了共赢。

冬

2008年的冬天格外寒冷，据气象部门统计，那一年是20年来最冷的一个冬天。冷的不只是天气，众所周知，那年西方金融危机引发了全球经济危机。

寒冷延续到了翌年，2009年2月17日，北京降下了第一场雪。奥运会结束后，北京火热的建筑市场开始降温，加上金融危机影响，房地产业开始裁员、收缩，悲观情绪弥漫整个行业。

住总集团在北京的项目也大幅减少，但周边城镇却有巨大需求和市场。住总集团领导人将目光投向了北京之外，落在了东南方向的天津武清区。

2009年7月2日，北京住总集团与天津武清区政府签署杨村街道旧城改造项目合作协议，合作成立天津京城投资开发有限公司，专注于土地一级开发业务。

在今天的京城人看来，那是一个被载入史册的日子，而在当时却是一次风险极大的冒险。这个位于京津冀交汇点上的小城有“京津走廊”之誉，尽管地理位置优越，但在京城公司总经理王欣印象中，当他们驱车沿京沪高速行驶约70公里后，彼时映入眼帘的小城还是大量低矮的楼房和成片的平房区。

在杨村考察现场，许多领导都皱起了眉头，“这是什么地方啊？来这里搞开发，能成吗？”王欣说：“我们需要用2亿元资金，在5至8年的时间完成杨村镇旧城改造，让杨村镇变成一个崭新的现代化新城。”

据说一些地产大佬在当地考察后，认为住总会像美军陷于越战泥沼一样无法自拔，最终会以失败而告终。

开弓没有回头箭。2009年10月，武清旧城改造项目一期工程——京城尚园还迁房项目开工，这是北京企业在天津武清首个城镇化改造示范项目。“北京的住总来盖楼房了，这在当地连小学生都知道了。”京城公司副总经理隗丽说。

尽管当时武清人口只有六七十万的规模，但上万双眼睛在盯着首都来的建筑企业，这活儿干得到底如何。北京住总集团秉承“建房人想着住房人”的经营理念，作为集团外埠市场的开拓者，京城公司将住总经营理念带到了武清。住总品牌开拓京津冀市场第一步必须走得扎实。盖好还迁房，保证还迁房的质量和品质，为百姓解决“安家”和“安好家”的问题，成为京城公司成立之初的第一道使命。

春

天津武清下起了第一场春雨，在河东馨旺园小区，孙玉彪老人神闲气定地透过自家窗户看雨水打在楼下绿油油的草丛里，“以前住平房时最怕下雨，7•21大雨床都飘起来了，现在搬进了楼房，风刮不着了，雨也淋不着了。”

2014年5月，河东50万平方米的六个还迁房小区同时交付使用，共有2751套房。很多京城人对去年河东交房时的情形记忆犹新。

当天细雨蒙蒙，孙玉彪老人和儿子冒雨赶到馨旺园小区办理入住手续。老孙跟儿子共分得两套房，一共210平方米，老人笑得合不拢嘴。

搞建筑的人都知道，宁愿守着一个10万平方米的超大体量工程干，也不愿意干10万平方米的分散建筑群。住总京城公司克服施工单位多、管理难度大等问题，让百姓如期入住新房。2012年4月，京城公司在武清开发的第一个还迁房项目——京城尚园小区共计729套房如期交付使用。5月，第二个还迁房项目——京城雅静园也按期交付使用，共730套。两个小区交付使用标志着京城公司还迁房建设首战告捷。之后的2013年5月，京城博盛园小区、文荟园小区2523套房交付使用。

数万套房交付，全程零投诉。“住总盖的房质量没跑儿”，由京城公司运营开发的“住总牌”还迁房在当地老百姓心中成为值得信赖的好房子，其美誉度甚至远远超过了许多商品房。

在武清，2009年至2014年，京城公司依法依规以平均每天拆迁5.31户、交用6.58套的速度完成了10300亩土地中的9700亩土地、17个村子拆迁征地的工作，一次性完成了35000多人的保险保障纳入社保支付，完成了13000多户民房中的9700多户拆迁，完成了220万平方米还迁房及配套建设任务中的160万平方米，还完成了12000多套住宅的按时交付使用。

搬入新家的一位武清居民说：“以前住的平房区地势低洼，记得下暴雨时，水足有齐腰深。”经过六年的发展，如今在武清已经难觅棚户区，一个现代化的新型城市已具雏形。

撤村建居，新兴的城市已经崛起，当地居民也完成农民身份到市民身份的改变。京城公司也在思考：自己不能只做旧城改造居民居住空间的提供者，盖好房子一走了之，还要为新城市居民提供生活配套设施。

夏

入夏的武清跟北京一样热，同样热火朝天的还有京城公司在武清的工地。离还迁房小区不远有一处工地已经封顶，那里便是京城公司全力打造的武清最大商业综合体——新光广场，预计于今年底试营业。

隗丽介绍，新光广场总占地面积约4万平方米，建筑面积约10万平方米，其中地上4层，地下2层。

作为住总品牌第一个大型持有型商业，新光广场最大的亮点在于引进了央视动漫品牌，2014年10月15日，京城公司与央视动画签约，央视动漫体验馆进驻武清新光广场。

新光广场动漫体验馆由“梦幻空间”、“才艺培训”、“演播中心”和“主题餐厅”四大板块组成，总面积3000平方米，是全国首家落成的央视动漫体验示范馆。600平方米的梦幻空间由“龙宫探宝”、“大闹天宫”、“西游记降妖”三大场景组成，采用7D技术、通过裸眼3D、全息技术制作，打造集声、光、电、影、雾等体验。儿童演播中心跟CCTV-14同步直播，卡通主题餐厅采用线上线下结合的方式，使顾客在娱乐的同时订餐，节约了顾客的等待时间。

央视品牌的入驻也让新光广场的定位由“一站式家庭购物中心”转型为集购物、餐饮、娱乐、休闲体验于一体的全业态文化主题商业广场。

从安家的还迁房起步，京城公司逐步为武清这座自己亲手打造的新城提供配套的教育设施、多业态大型综合商业、邻里型沿街商业、综合菜市场等多种建筑产品。也就是说，京城公司定位为做好一级土地开发、做优二级商业开发。

京城公司也依托新光广场、常德大街、好旺街及养老地产项目等持有型物业，尝试着从房地产开发商向城市综合运营服务商转型。

秋

秋天是收获的季节。目前，京城公司在建还迁房还有28万平方米，总计2200套，也就是说按照原来的计划，到今年秋季随着最后1000多户居民入住，京城公司的使命也就完成了，“干完活我们就要班师回京了。”京城人说。

然而在2014年初，习近平总书记两次视察北京工作时批示：京津冀要抱团发展，要打破“自家一亩三分地”的思维定式。2015年4月末，京津冀协同发展战略规划纲要出炉。京津冀大战略开始实施，先行一步的京城公司通过在武清的开发累积了京津冀协同城镇化发展的经验。

变“村”为“城”的过程留给京城公司最大的财富便是锻造出了“武清模式”。所谓“武清模式”就是以“政企合作、互利双赢”为基础，以产业聚合、混业经营为盈利渠道，以二三线城市核心区城市化改造为标的、以城市综合运营服务商为终极目标的城市资源整合之道。

城市综合运营服务商是围绕城市总体发展目标和发展规划，运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己开发的项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展。

通俗地讲，城市运营商就是不但要让当地老百姓安居、乐业，还要提升城市形象。京城公司的角色和定位也经历了从初入武清的民生工程践行者、到城市资源整合者、再到武清城市配套运营商的转变。

城市运营商是城市的组织者，不仅改变着城市的形态，更影响到人们的日常生活。随着人口老龄化程度的不断提高，中国正步入老龄化社会。崔学乔透露，京城公司也开始联合武清民政部门和医院，布局集医疗、教育、商业、休闲等于一体的综合性养老社区。崔学乔说：“在这个社区里，我们为您提供全方位的健康管理和及时医疗，实时追踪健康。”

目前项目总体规划方案正在研究中，按照规划，项目总占地面积近1500亩，总建筑规模约100万平方米，共分三期实施，届时，京城公司将服务当地“夹心层”。

另外，食品安全成为社会聚焦的热点。崔学乔还透露，未来京城公司或将中央厨房引入武清，“让制作食物的每一个环节都展示出来，我们采用四维彩码识别技术让食材可追溯，就是为市民提供干净的食物。”

“武清模式”已经复制到了天津北辰区，也复制回了北京，京城公司对21名参与武清开发建设的骨干人员进行管理输出，成立密云公司，服务北京密云县十里堡镇的棚户区改造。再有人提出“回北京还是留武清”，这个对京城人来说曾经颇为纠结的问题，如今崔学乔已经有了坚定的答案，京城人也有了坚定的答案。