法制晚报:武清模式推动城镇化

2013-04-18 19:04

“武清模式”推动城镇化

来源:法制晚报  作者:陈斯 2013-04-17 16:26:43

2009年7月16日,由北京住总集团与天津运城投资公司投资组建的天津京城投资开发有限公司宣告成立,计划用5至8年的时间,将杨村旧城打造成一座美好舒适的明珠新城。

几年来,京城公司依托武清政府,背靠北京住总集团,作为杨村旧城改造项目的实施主体,积极推进撤村建居,将杨村街道下属17个村庄集中建设成为新型小城镇,率先进入城镇化建设,被京津两地的企业界誉为城镇化建设的“武清模式”。

而“武清模式”的背后,是政企间城镇化建设的共识,是政府行政资源同组织动员能力和北京住总集团全产业链经营一体化优势的结合。

新型城镇化 在天津武清悄然上演

在刚刚结束的全国两会上,新当选的李克强总理有关新型城镇化的“表态”令人关注。他首次提出了“新型城镇化”的概念:不是靠摊大饼,而是以人为核心的城镇化。李总理在上任初期对于新型城镇化的定调表明了中央推进新型城镇化的决心。

事实上,去年的十八大文件中就提出了新型城镇化的概念,紧接着召开的中央经济工作会也提出,城镇化要构建科学合理的城市格局,要与区域经济发展和产业布局紧密衔接,城镇化要与资源环境承载能力相适应,城镇化要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务等。

天津市武清区从2004年就开始进行城镇化试点。先期主要工作是“身份转变”,将村民转变为了城市户口,但村民的生活环境并没有发生变化。

而真正让大家生活起了变化的“转折点”发生在2008年。当年,北京住总集团在天津武清区以低价中标了310亩土地的一级开发。与武清区政府洽谈后,住总集团提出将土地出让金直接投入到周边1000亩土地的基础设施配套和环境整治中。住宅小区加周边配套共同开发的模式让这里的楼盘很快便吸引了大量购买者,而政府不花一分钱就得到了一个规划完善的区域。

第一次合作成功后,双方谈到了附近杨村的整体旧城改造项目。改造涉及面积1.03万亩的17个街村、9000余户居民的体量,相当于一座小城镇的规模。

为此,住总集团派出专门团队对整体开发进行研究和筹划,最终确定建设200万平方米的回迁安置房提供给当地居民,而这仅需要3000多亩土地就可以完成。其余6000多亩土地的出让金就远远超出安置房建设的成本投入。

政企“牵手” 科学规划旧村改造

2009年7月,住总集团与当地政府联合成立京城公司,分别占51%和49%的股份。“政企合作就要发挥各自优势。政府在协调各部门关系和居民拆迁上有天然的优势,这些我们企业要做就会很麻烦,政府来做相对容易得多。”北京住总集团总经理助理、天津京城投资开发有限公司董事长高杰说。

除了建造回迁房,还要修建道路、绿化美化环境,预留各类商业、金融土地用于远期开发——将科学、合理的规划引入旧村改造,这正和政府的期望不谋而合。村民们对这幅规划“蓝图”很买账:2009年9月1日,第一个启动改造的上园村,不到一个月的时间拆平了。

此后,17个街村大面积的拆迁开始了,一边拆一边建回迁房,建好一批村民搬进一批,“拆、建、还”滚动走,目前已有12个村完成了整体拆迁,5个村的村民搬进了回迁房。2013年又定了2个村整体拆迁的目标。

住总集团在这次旧村改造项目中,发挥了集团各个公司的资源优势,从规划、开发到施工、建材、物流,举全集团之力“通盘合作”。

其中,优秀的规划团队在对回迁房小区规划时,采用了比商品房更高的标准,除了楼间距加大、绿化率更高,还“与时俱进”地引入了绿色建筑的理念,入住的村民们好评连连。

施工过程中,将“大型钢模板施工”引入当地建筑市场,同步提高了施工进度和质量;刚刚获得北京市科技进步奖的外墙外保温技术也进行了试点使用。

闲散土地开发或复耕 村民得实惠

李克强总理强调,新型城镇化必须和农业现代化相辅相成,要保住耕地红线,保障粮食安全,保护农民利益。这正是住总集团和天津武清区政府这次政企合作的重要内容。

上园村在旧村改造项目启动前有600亩地,平均分到每个村民头上不过五六分地。“地块太零散,很多地没人种,早荒了。”天津市武清区上园村支书刘会刚说,土地从集体分到个人以后,一块地一年忙到头也就收300斤大米,卖不了几个钱,年轻人早不种地了,改造前有一半地都是荒着的。

改造项目启动后,这些闲置的地都被收回,“化零为整”,和整村土地一起进行全盘规划,除了建回迁房、重新开发出让之外,还有一部分土地将恢复耕地作用,发展高科技农业,雇佣人力通过机械作业“干农活”,闲置的农田又被盘活,不仅大幅提高产量,还提供了一部分新的就业岗位。

同时,土地重新出让、开发的获利用来“供给”老年人的保险、保障金等。此外,结合武清区的开发,工厂、商场、超市等企业需要大量人工,劳动力供不应求。“现在武清区有80万人,其中三分之一是外来人口。”刘会刚介绍,不但解决了当地居民的就业,还为社会提供了新的就业岗位。旧村改造后盘活的土地无疑将为武清区带来更多的机遇和发展。

政府企业双赢 “武清模式”可复制

“政府搭台,企业唱戏”——在“武清模式”中,住总集团和地方政府扮演了“互惠互利”的角色,实现了双赢。武清区政府发挥自己的人民资源优势、公信力优势,协助企业进行拆迁等土地一级开发过程中最为困难的工作;住总集团作为企业则牺牲了一部分利润,在进行旧村规划时,根据政府的需求规划足够大的教育用地、市政用地,将一些并不能获利的边角地纳入“大盘子”一起开发,同时充分利用企业内部融资平台进行短期融资,为改造提供了强有力的资金保障。

可以说,政府考虑企业的利益,企业也考虑政府的诉求,双方互相让步,最终促成了“武清模式”的成功。

几年来,区域开发带动了住总集团下属十余个单位参与进来。成立三年多来,京城公司为住总集团带来全产业产值40亿元,上报集团产值24亿元,利润1.26亿元。

“武清模式”还可为住总集团提供五到八年的开发周期,同时通过开发形成的写字楼、商业设施等,将可为住总集团提供约20万平方米的持有型物业,为企业未来增加稳定的收益来源。

政企合作使住总集团除了在城市开发中占据一席之地外,又新增了一个城镇化专业公司的名头。而目前国内能够从事城镇区域整体开发的企业并不多见,住总集团迈出的这一步对企业增加新的经济增长点将提供帮助。

据了解,住总集团开始与北京市的区县政府进行“接洽”,希望推进一批旧村改造项目上马,像武清区的旧村一样,在改善农民居住条件的同时,拉动就业、提高保障,实现新型城镇化。目前正在洽谈的项目包括延庆生态涵养区,涉及三个“城中村”改造项目,以及密云生态保护区在水资源保护过程中涉及的建设项目等。

可以预见,北京住总集团的“武清模式”作为新型城镇化的一个“闪光点”,将在城镇化过程中发挥极好的效应,不仅带动企业自身的可持续发展,也将切实改善村民生活现状,承担起一家大型国企所应承担的社会责任。  本版文并摄/记者 陈斯