北京住总谋局50亿产业基金

2010-08-13 01:22

 

北京住总谋局50亿产业基金

2010080210:41 来源:  作者朱以师

  PE潮起。北京市的老牌国企北京住总集团亦相机而动,意欲弄潮。近日,本报记者独家获悉,北京住总集团正在牵头筹备一只规模高达50亿元的产业基金,目前筹备工作已进入尾声。

  发展产业基金,已经作为重要一条写入了集团的十二五规划报告。北京住总集团董事长张贵林表示,未来将以产业基金为工具创新商业模式,促进集团在房地产开发、市政等领域的发展。

  机构联合

  最近我们每周都会举行一次联席沟通会议。北京住总集团产业基金筹备组负责人鲍克向记者证实,目前筹备工作已经进入冲刺阶段,预计8月上旬正式成立。

  据了解,这只产业基金由4家公司发起,除了牵头的北京住总集团之外,还有哈尔滨工大集团股份有限公司(下称哈工集团)、北京国际信托有限公司(下称北国投)和华澳国际信托有限公司(下称华澳信托),计划规模为50亿~100亿元。该产业基金的主要投向中国热点区域中重大基建工程、土地一级开发以及产业园区、持有型物业的投资。

  上述4家企业将共同出资成立基金管理公司,同时4家企业也将成为该产业基金的LP(有限合伙人),总计投入不超过10亿元的首期资金。

  由于尚未敲定最终协议,参与各方均拒绝透露具体的出资比例以及管理公司的具体名称,而该基金初步拟命名为住总区域发展产业投资基金。有迹象显示,北京住总和哈工集团将在基金公司中占据主导,基金首期的10亿元投入将按照各公司在管理公司中的占股比例出资。

  鲍克告诉记者,管理公司很快就能注册成立,产业基金的资金来源也基本有了眉目,将以私募的方式募集,平安保险、中投公司等多家机构都有意投资。

  一位PE界人士也证实,目前国资背景的PE管理人吸引巨额国资的现象非常普遍。因此,他预测,该基金成立后,资金募集将相对容易。

  筹备中的产业基金,的确有着非常浓厚的国资背景。北京住总隶属于北京市国资委,以房地产开发、建筑施工、基建工程等业务为主;北国投也是北京市国有资产经营有限责任公司控股,管理的资产规模累计超过2000亿元;哈工集团由哈尔滨工业大学高新技术园区发展而来,以资本为纽带控股10个大型集团公司,形成以高科技产业为龙头、以加工制造业板块为基础、以金融产业板块为核心、以商服实业板块为保障的跨国综合集团,曾经发起成立黑龙江首家风险投资公司;华澳信托,则由国家开发投资公司(下称国投)和麦格理集团共同组建,其中国家开发投资公司占股80.1%,且国投在基础设施、能源等领域,也有着丰富资源和投资经验。

  鲍克透露,这4家公司之间此前都有过合作的经历,各自都有优势,相互间也比较信任,因此在几个月前北京住总打算筹备产业基金的时候,几方就走到了一起。

  增值实业模式

  我们认为,目前这种依靠政府关系、依靠房价暴涨攫取暴利的房地产发展模式是不可持续的,中国经济发展特别是房地产业将进入一个新的阶段。在谈及发起产业基金的初衷时,鲍克表示,在新的阶段,开发、施工的产业链条需要更向前延伸一些,与土地一级开发、基础设施建设相结合,才能更持续、更健康。

  基础设施建设与团地开发,对资金的要求更高,而产业基金就是一个新的工具。很多事情,有钱才能去做,但如果太依赖银行,很多机会就没了。有业内人士表示,基金的资金不属于债务性质,钱好用,灵活

  同时,与市场上很多的PE募集完资金到处找项目的模式不同,北京住总牵头发起的产业基金,其资金投向主要是管理公司几个股东自己的项目。

  我们有自己的实业,有做实业的经验。鲍克认为,主要投向自己的项目,恰恰是他们的优势所在。他举例称,北京住总拥有城市轨道交通建设的特级资质,如果将基金用于地铁承建项目,回报率甚至能达到30%以上。

  当然,也并不排除去投资外面的优秀项目。鲍克进一步称,由于他们的实业经验,还可以迅速组建出专业的管理团队,为投资项目注入灵魂,带来管理上的提升。

  肯定能超过市场的平均收益率,在实业这块,我们能保证控制风险和收益。对于投资收益的疑问,他如是说。

  但是,将资金投向自身项目,作为基金管理公司的主要股东,似乎难逃道德风险的质疑,更有为自身项目变相融资之嫌疑。

  对此,鲍克认为,这需要机制去解决,定期披露说明、科学的决策程序以及监管。同时,还需要长期合作的信任感,做团地、工业园开发和基础设施建设,是一个长线投资的过程。据透露,股东各方也在考虑引进诸如新加坡腾飞集团、日本土地开发公社等成熟且有经验的机构投资者。

  事实上,即使是自己的项目,我们也会优中选优,并且会长期、专注地去做。鲍克相信,只要不是短期炒作,信任感会随着长线投资自然而然的产生。同时,他透露,住总区域发展产业投资基金只是成立的基金管理公司旗下的第一只基金,未来随着投资模式的成熟,将会复制更多专业性的发展基金。

  助力上市

  设立基金,除了利用金融手段来做实业投资的初衷之外,鲍克透露,这对于北京住总集团的上市也有所帮助。

  事实上,自张贵林掌舵以来,将北京住总集团推行上市,一直都是整个集团的战略目标。

  尽管监管层今年已经暂停了房地产业的企业IPO、借壳、再融资的审批,但是北京住总的准备工作一直都没有停歇。

  鲍克认为,产业基金的成立,一方面有利于降低集团的整体负债率,另一方面能够有很好的成长性。

  目前,北京住总有超过60亿元的银行债务,整体负债率在80%左右,且资金来源单一。但有了产业基金之后,资金来源将实现多元化,一些优质项目可以由产业基金投资。而这一部分算作自有资金,整体负债率会有所下降。

  同时,产业基金的资金以股权的形式投入优质项目公司之后,这些项目公司的成长会给集团带来利润和成长空间。

  如果能做一段时间,公司(在财务方面)自然而然就合格了。否则的话,会比较难。鲍克总结道。